宅建業免許を受けるための要件 | 大阪市・堺市・松原市・和泉市・岸和田市の会社設立・宅建業・産廃業・運送業等の許可申請は「堺・南大阪開業・許認可サポートデスク」へ

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宅建業免許の申請はだれでも自由に行うことができますが、
宅建業法に規定された要件を満たしていなければ免許は下りません。

ですから、宅建業免許の要件を満たしていることを確認した上で、
免許の申請を行う必要があります。

以下に、宅建業免許の申請において必要な要件について説明しておりますので、
よくご確認のうえ、申請して下さい。

これらの要件を見て頂いて、
『うちでは、当てはまらないな』と思われた方であっても、
免許を取得できる可能性があるかもしれません。

ご自身だけで判断する前に、お近くの行政書士にご確認ください。

要件１　免許申請者と商号、名称について

宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでも申請することができます。
しかし、申請者の商号や名称が｢法律によって使用を禁止されているもの」にあたる場合は、
その商号等を用いて申請しても免許が下りません。

商号、名称が制限される場合を例示すると
　・法令上、その商号、名称の使用が禁止されているもの
　・地方公共団体又は公共機関との名称と紛らわしいもの
　　○○公社、○○協会など
　・指定流通機構の名称と紛らわしいもの
　　○○流通機構、○○流通センター、○○不動産センター、○○住宅センターなど
　・個人事業主の場合
　　○○○不動産部の「部」など法人と誤認されるおそれがあるもの

これらの商号、名称を用いて申請した場合には、
変更を求められる場合がありますので、事前に確認の上、申請しなければなりません。

また、法人で免許を受ける場合には、
その法人の定款に宅建業を営む旨の事項の定めがあり、
商業登記簿にもその旨が記載されていることが必要です。
例えば、
　・宅地建物取引業
　・宅地または建物の売買、交換、または賃借の代理、媒介
など

これらの定めがない場合には、事前に目的追加の登記を行っておく必要があります。

株式会社の目的変更手続きについては、こちらのページをご覧ください！
≫　株式会社目的変更手続きサービス

要件２　事務所の形態について

宅建業の免許制度において、事務所は重要な意味をもっています。

というのは、
事務所の所在地が免許権者(国土交通大臣か当道府県知事か)を定める要素となっており、
事務所には専任の取引主任者の設置が義務づけられているからです。
さらに、事務所の数に応じて営業保証金の供託をしなければなりません。

【宅建業者の事務所の範囲】

１．本店又は支店(宅建業法施行令第1条の2第1項)

　本店又は支店として履歴事項全部証明書に登載されたもので、
　継続的に宅建業者の営業の拠点となる施設としての実態を有する者が該当し、
　宅建業を営まない支店については該当しません。

　しかし、本店で宅建業を行わなくても支店で行う場合には本店も宅建業の事務所となり、
　この場合、本店にも営業保障金の供託や専任の宅地建物取引主任者が
　必要となりますので、ご注意ください。

　なお、登記していない個人の場合には、営業の本拠が本店となります。

２．継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結す
　　る権限を有する使用人を置くもの(宅建業法施行令第1条の2第2号)

　このような場所は、実態上は支店に類似するものといえますので、
　支店としての名称が付いてなくても、従たる事務所として取り扱われます。

　「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、
　宅建業の営業活動の場所として継続的に使用することができるもので、
　社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、
　テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所としては認められていません。

【事務所の形態について】

　宅建業を営むための事務所とは、物理的にも業務を継続的に行える機能をもち、
　社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要となり
　ます。

　つまり、自宅開業等で生活部分と事務所が混在していたり、
　他の法人等と同一フロアーに同居している場合等は、免許を受けることができません。
　もし、これらの形態の事務所で宅建業を営もうとされる場合には、次のことにご留意くだ
　さい。(事前に、必ず申請窓口においてご相談ください。)

　○一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合
　　・住宅の出入口以外の事務所専用出入口がある。
　　・他の部屋とは壁で仕切りされている。
　　・内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。

　○同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合
　　・各々の事業所共に出入り口が別にあり、他事業所を通ることなく出入りできること。
　　・各々の事業所間は、高さ170cm以上のパーティション等固定式の間仕切りがあり相互
　　に独立していること。

　宅建業免許の申請においては、事務所の平面図や写真が必要となります。
　これらの事務所形態の場合には、事務所の要件を満たしていることが審査担当者に分かる
　ように念入りに写真撮影をする必要があります。

要件３　専任の宅地建物取引主任者の設置

宅建業法では、免許制度に加えて、
宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、
免許を受けようとする本店、支店の事務所ごとに
一定数の専任の宅地建物取引主任者(以下、「取引主任者」といいます。)
を設置することを義務づけています。

この「一定数」とは、国土交通省令で定められており、
一つの事務所において「宅建業の業務に従事する者」５名に１名以上の割合
とされています。

また、「専任の」という言葉が付いているとおり、上記の割合の取引主任者に関しては、
当該事務所に常勤して、専ら宅建業に従事することが必要とされています。
よって、他の事業所との兼任や他の職業に従事している等の場合には、
専任の取引主任者に就任することはできません。

専任の取引主任者の数が不足した場合には、
２週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。
この規定に違反した場合には、100万円以下の罰金に処せられる可能性がありますので、
早めの対応が必要となります。

専任の取引主任者について詳しくは、こちらのページをご覧ください！
≫　専任の取引主任者について

要件４　代表者及び政令で定められた使用人の常駐

免許申請を行う代表者や代表取締役は、
契約締結などの代表権行使を行うため基本的に事務所に常駐する必要があります。

ただし、代表者が常駐できない場合には、代表権行使を委任した
政令2条の2で定める使用人(政令使用人)を設置しなければなりません。
この政令使用人は、単なる社員や従業員では足らず、
その事務所の代表者で「契約を締結する権限を有する使用人」となり得る
支店における支店長などが該当します。

※建設業許可業者で、経営業務の管理責任者、専任技術者のように専任性が要求される方は
　宅建業での代表者、政令使用人、専任の取引主任者を兼務することはできません。
　ただし、同一法人で同一場所(個人の場合は同一場所)で勤務する場合に限り、大阪府では
　兼務できることとされています。

要件５　欠格事由に該当していないこと

免許を受けようとする方(個人事業主、法人及びその役員、政令使用人)が、
次の表に掲げるいわゆる「欠格事由」の一つに該当する場合には、
宅建業の免許を受けることができません。

また、許可後においても次のいずれかに該当することとなった場合には、
許可の取り消しなどの処分がされる場合があります。

区分	主たる欠格事由
5け年ら間れ免な許いを場受合	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反を取り消された場合
	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあると　して聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
	禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金以上の刑に処せられた場合
	免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
その他	成年被後見人、被保佐人又は破産手続の開始決定を受けている場合
その他	宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合